Handreiking: Btw en de aanschaf van een vakantiewoning

Deze handreiking is specifiek gericht op het onderwerp btw en de vakantiewoning. In deze handreiking vindt u een overzicht van alle aandachtspunten, met een praktijkvoorbeeld om de regels te verduidelijken.

Heeft u een vakantiewoning in Nederland en gaat u die verhuren? Dan moet u over de huuropbrengsten 21% btw berekenen, tenzij u deelneemt aan de kleineondernemersregeling (KOR). U kunt btw terugvragen op kosten die u maakt voor de verhuur. Denk bijvoorbeeld aan de btw die mogelijk in rekening is gebracht op de factuur voor de aankoop van de woning of aan facturen die u hebt ontvangen voor bijvoorbeeld de inrichting van de woning, het onderhoud of voor gas, water en elektriciteit.
U leest meer over voorwaarden en regels waar u rekening mee moet houden als u btw wilt aftrekken op de internetsite van de Belastingdienst in Btw aftrekken? Houd dan rekening met deze regels en voorwaarden.

Deze handreiking gaat alleen in op de btw die ziet op de aanschaf van een vakantiewoning die voor de btw 100% zakelijk is geëtiketteerd.

Aanmelden als ondernemer

Voor het afdragen en het terugvragen van btw hebt u een btw-nummer nodig. Heeft u nog geen btw-nummer? Meldt u dan aan bij de Belastingdienst met het formulier Opgaaf Startende Ondernemer (niet ingeschreven in het handelsregister). Voor de verhuur van een vakantiewoning hoeft u zich niet in te schrijven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel.

Aankoop met of zonder btw?

De aanschaf van een vakantiewoning is niet in alle gevallen belast met btw. Als u de woning koopt van iemand die deze niet verhuurde en daardoor geen btw-ondernemer is, wordt geen btw in rekening gebracht.

Ook als de verkoper wel btw-ondernemer is, kan het zijn dat er geen btw in rekening wordt gebracht. De verkoop van een onroerende zaak is in principe namelijk vrijgesteld van btw. Dat is anders als het gaat om een nieuwe onroerende zaak, dit wil zeggen een onroerende zaak die nog niet in gebruik is genomen of die minder dan 2 jaar geleden in gebruik is genomen. Als een nieuwe onroerende zaak wordt verkocht, is de verkoop belast met btw.

Er is 1 uitzondering: als de levering in principe is vrijgesteld van btw, omdat het geen nieuwe woning is, kunnen de koper en de verkoper er samen voor kiezen om de levering toch te belasten met btw. In dat geval moeten ze wel voldoen aan de voorwaarden, de btw wordt dan verlegd naar de koper. Dit kan bijvoorbeeld als voordeel hebben dat de verkoper in het verleden afgetrokken btw niet hoeft terug te betalen.

Het kan ook voorkomen dat de vakantiewoning niet als onroerend maar als roerend wordt aangemerkt. In dat geval is de verkoop door een btw-ondernemer altijd belast met btw. Vakantiewoningen worden voor de omzetbelasting overigens vaak als onroerende zaak beschouwd.

Als u een vakantiewoning gaat kopen om die te verhuren, is het belangrijk om vast te stellen of de verkoop belast is met btw of niet. Btw die u bij de aanschaf betaalt, kunt u immers (gedeeltelijk) terugvragen als wordt voldaan aan de algemene voorwaarden.

Btw terugvragen over de aanschaf

Als u btw heeft betaald over de aanschaf van de vakantiewoning, is het belangrijk om te bepalen of en zo ja hoeveel btw u kunt terugvragen. Hierbij zijn 3 zaken van belang:

• Wordt de vakantiewoning verhuurd?
• Is er sprake van een roerende of onroerende zaak?
• Maakt u ook privé gebruik van de woning?

Roerende zaak

Als sprake is van een roerende zaak en u verhuurt de woning belast met btw, kan u alle btw die drukt op de aanschaf van de woning in aftrek brengen. Het maakt daarbij niet uit of u de woning ook privé gebruikt. In het jaar van ingebruikname en de 4 daaropvolgende jaren moet u bekijken of een correctie moet worden aangebracht voor privégebruik.

Onroerende zaak

Als sprake is van een onroerende zaak en u verhuurt de woning belast met btw, kan u alleen alle btw aftrekken als geen sprake is van privégebruik. Gaat u de woning ook gebruiken voor privédoeleinden, dan wordt het aftrekrecht meteen beperkt. Is het gebruik van de woning bijvoorbeeld 20% privé en 80% zakelijk, dan kan u maximaal 80% van de btw aftrekken. Als er sprake is van privégebruik, kan u dus niet alle btw aftrekken.

Voor een onroerende zaak geldt dat in het jaar van ingebruikname en de daaropvolgende 9 jaren moet worden gekeken of het oorspronkelijk ingeschatte privégebruik overeenstemt met het werkelijke privégebruik. Als het privégebruik in de jaren 2 tot en met 9 afwijkt van het werkelijk privégebruik in jaar 1 (het jaar van aanschaf), moet u dit corrigeren. Voor deze correctie geldt een drempel van 10%, zie onderstaand voorbeeld. Dit kan leiden tot een extra teruggaaf bij minder privégebruik, of tot een gedeeltelijke terugbetaling van de afgetrokken btw bij meer privégebruik.

Hoe werkt het in de praktijk?

In het volgende voorbeeld gaat de Belastingdienst in op de btw-gevolgen van de aanschaf en het (privé)gebruik van een vakantiewoning. De woning in dit voorbeeld is onroerend.

• Aankoop vakantiewoning maart 2026:
  • prijs: € 150.000
  • btw: € 31.500
• Verwacht gebruik bij aanschaf:
  • 10% privégebruik
  • 90% verhuur
• Werkelijk gebruik in 2026:
  • 20% privégebruik
  • 80% verhuur
• Gebruik in 2027:
  • 100% verhuur
• Gebruik 2028:
  • 15% privégebruik
  • 85% verhuur
• Gebruik 2029 tot en met 2034:
  • Gelijk aan situatie 2026
• Gebruik 2035:
  • 30% privégebruik
  • 70% verhuur

Bij aanschaf van de woning wordt verwacht dat u de woning voor 90% zakelijk gebruikt. Er kan in het 1e kwartaal 2026 90% van € 31.500 = € 28.350 aan btw worden afgetrokken.

Een onroerend investeringsgoed wordt in het jaar van ingebruikname plus de 9 jaren daaropvolgend gevolgd.

Aan het eind van 2026 blijkt dat de woning 20% privé is gebruikt en 80% zakelijk. In de laatste aangifte van 2026 moet u dan € 3.150 aangeven als te betalen btw. Het recht op aftrek over 2026 is 80% van € 31.500 = € 25.200. Omdat oorspronkelijk € 28.350 is teruggevraagd, moet u het verschil terugbetalen.

Van de btw die u bij aankoop heeft betaald (€ 31.500) rekent u 10% toe aan elk van de 9 jaren na het jaar van ingebruikname. Dat is € 3.150 per jaar. Ook van de btw die u in het jaar van ingebruikname voor u per saldo heeft teruggevraagd (€ 25.200), rekent u 1/10 deel toe aan elk van deze 9 jaren. Dat is € 2.520 per jaar.

Hoe werkt de herziening tijdens de 9 jaren na het jaar van ingebruikname?
In de jaren 2027 tot en met 2035 moet u steeds aan het eind van het jaar vaststellen hoeveel u de woning in dat kalenderjaar privé heeft gebruikt. Dit noemt de Belastingdienst de herzieningsperiode.

Er zijn 3 mogelijkheden:

• U gebruikt de woning evenveel privé als in het jaar van aanschaf.
• U gebruikt de woning minder vaak privé dan in het jaar van aanschaf.
  U mag voor dat kalenderjaar extra btw terugvragen.
• U gebruikt de woning vaker privé dan in het jaar van aanschaf.
  U moet voor dat kalenderjaar een deel van de btw terugbetalen.

En na de herzieningsperiode?
Als de herzieningsperiode voorbij is heeft u geen correctie voor privégebruik meer.

Drempel voor terugvragen of terugbetalen

U mag de btw alleen herzien als het bedrag dat u extra mag terugvragen of moet bijbetalen, méér is dan 10% van het afgetrokken btw-bedrag dat aan dat jaar is toegerekend. In het voorbeeld wordt aan elk kalenderjaar € 2.520 toegerekend. U herziet de btw dus alleen als het herzieningsbedrag hoger is dan € 252.

Voor de jaren 2027 tot en met 2035 uit het voorbeeld betekent dit:

• 2027
  In het jaar 2027 is geen sprake van privégebruik. Daarom heeft u recht op de volledige btw van de aanschaf die aan 2027 is toe te rekenen (€ 3.150). Van de afgetrokken btw is € 2.520 aan 2027 toegerekend. U heeft dus recht op een aanvullende aftrek. Het verschil tussen € 3.150 en € 2.520 is € 630. Dat bedrag trekt u in de laatste btw-aangifte van het jaar alsnog af in rubriek 5b.
• 2028
  In 2028 heeft u de woning 15% privé gebruikt en 85% zakelijk. Bij 85% zakelijk gebruik hoort een aftrek van (85% van € 3.150) € 2.678. Er is aan dit jaar €2.520 aan aftrekbare btw toegerekend. Het verschil van € 158 kunt u niet herzien omdat het minder is dan 10% van € 2.520.
• 2029 tot en met 2034
  In deze jaren is het gebruik gelijk aan 2026. U corrigeert niet voor privégebruik. Het recht op aftrek voor deze jaren is € 2.520 per jaar en dat is gelijk aan het bedrag dat aan deze jaren is toegerekend.
• 2035
  In 2035 heeft u de woning 30% privé gebruikt en 70% zakelijk. Bij 70% zakelijk gebruik hoort een aftrek van (70% van € 3.150) € 2.205. Van de afgetrokken btw is € 2.520 aan 2035 toegerekend. U moet het verschil van € 315 in de btw-aangifte over het laatste aangiftetijdvak van het jaar 2035 opgeven in rubriek 1a.

Heeft u nog vragen over dit onderwerp? Of heeft u hulp nodig bij het invullen van de btw-aangifte? Neem dan gerust contact met ons op, wij zijn u graag van dienst.

Bron: https://ffd.pleio.nl