De familiehypotheek

Zeer regelmatig bespreken wij met cliënten de mogelijkheden van geld lenen tussen familieleden; een familiehypotheek.

Steeds vaker lenen ouders geld uit aan hun kind (andere familieconstructies zijn ook denkbaar) om een huis te kopen, de woning te verbouwen of om een deel van de huidige schuld bij de bank af te lossen. Ouders ontvangen zo tenminste een behoorlijke rentevergoeding over hun spaargeld en het kind kan de rente over deze lening van de belasting aftrekken (binnen de gestelde fiscale eisen). Het geld blijft binnen de familie waardoor financieel gunstige (schenk)constructies mogelijk worden.

Uit een onlangs openbaar gemaakt document van de Belastingdienst wordt een familiehypotheek in vier stappen beoordeeld. Hieronder (een korte) samenvatting:

Bij een familiehypotheek moet vastgesteld worden of de verschuldigde rente de reële vergoeding is voor de lening. Allereerst zal er sprake moeten zijn van een geldlening (stap 1), daarna wordt bezien of er sprake is van aftrekbare eigenwoningrente (stap 2). Als een deel van de rente betrekking heeft op andere rechten of verplichtingen dan een vergoeding voor het lenen vormt dat geen onderdeel van de eigenwoningrente. Verwaarloosbaar is een opslag van 0.2% of kleiner. Een reële rente (stap 3) is wat onder vergelijkbare omstandigheden met een onafhankelijke derde als rente wordt overeengekomen, bijvoorbeeld hypotheekrente bij een bank. Bij een hogere rente dan de geldende marktrente moet worden gekeken wat de reden is van deze hogere rente.

Afhankelijk van de beoordeling kan een hoger percentage (stap 4) rechtvaardig zijn of niet. Hierbij spelen met name twee elementen in onderlinge samenhang een rol; de zekerheden die zijn gesteld en het risicoprofiel van de lener. Bij de zekerheden kunt u denken aan het recht van hypotheek (is de woning het onderpand van de lening?) en bij het risicoprofiel aan de inkomens- en vermogenspositie van de lener bijvoorbeeld.

Zoals u ziet is het van belang dat de afspraken over de familiehypotheek goed worden afgesproken vastgelegd. Dit voorkomt zoveel mogelijk (onnodige) discussie met de Belastingdienst en verhoogt de kans slagen.

Wilt u ook gebruik maken van de gunstige mogelijkheden met een familiehypotheek, neem dan gerust contact met ons op.