Nieuwe box 3: heffen over waardeaangroei onroerende zaken

Via de Kamerbrief van 29 september 2022 over het toekomstige box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement komt staatssecretaris Van Rij tegemoet aan een aantal toezeggingen, waaronder een vergelijking tussen een vermogensaanwas- en vermogenswinstbelasting. 

Het meest opvallende nieuws uit deze brief betreft echter de zes mogelijke heffingsvarianten over de waardeontwikkeling van onroerende zaken. Hoe de waardeontwikkeling van uw onroerende zaken, met uitzondering van uw eigen woning in box 1, belast zullen worden per 1 januari 2026 is nu nog onbekend. De genoemde varianten variëren van een forfaitair rendement tot aan een vermogenswinstbelasting.

Direct en indirect rendement over onroerende zaken in het nieuwe box 3-stelsel

Bij onroerende zaken in box 3 moet u denken aan woningen (maar niet uw eigen woning in box 1), horecapanden, winkels, kantoorgebouwen, terreinen enzovoort. De staatssecretaris maakt een onderscheid tussen direct en indirect rendement over onroerende zaken.

Het direct rendement betreft de inkomsten uit verhuur, pacht en erfpachtinkomsten (canon) minus de daarbij horende aftrekbare kosten. Dit rendement wordt meteen werkelijk belast. In het begin kunt u zelf het rendement aangeven, later volgt mogelijk een huurregister met daarin gegevens over de hoogte van de huur. Dit register kan worden gebruikt als contra-informatie voor de vooringevulde aangifte. De uitkomsten van een onderzoek hiernaar volgen in het voorjaar 2023. De heffing over het direct rendement is dus duidelijk vorm te geven, al staat het tarief nog niet vast.

Het indirect rendement betreft de waardeontwikkeling van onroerende zaken en wordt bepaald op basis van het verschil tussen de jaarlijkse begin- en eindwaarde van de bezitting, met de daarbij horende aftrekbare kosten. Het belasten hiervan is complexer dan bijvoorbeeld bij aandelen, omdat informatie niet of niet tijdig beschikbaar is voor de belastingaangifte.

 Wat de staatssecretaris in deze brief vooral onderzoekt is het volgende:

1. Bij welke waardering moet worden aangesloten voor het bepalen van de waarde(aangroei) van onroerende zaken? Het meest realistisch lijkt te zijn: de WOZ-waarde voor woningen en waarde economisch verkeer (WEV) voor niet-woningen. Hoe kosten worden bepaald is ook relevant. 
2. Hoe moet deze waardeontwikkeling vervolgens worden belast? Volgens de staatssecretaris bestaan daar zes varianten voor.

Belasten van onroerende zaken: zes mogelijke alternatieven

De eerste drie varianten waarvan hierna een korte beschrijving volgt, zijn volgens de staatssecretaris kansrijk. Deze varianten scoren het beste op het gebied van uitlegbaarheid, uitvoerbaarheid en juridische en budgettaire risico’s hoewel nog extern advies daarover wordt ingewonnen. De andere varianten zijn minder kansrijk.

1. Forfait voor indirect rendement onroerende zaken (kansrijke variant)
   Deze variant is conform het coalitieakkoord. Op basis van de beginwaarde van onroerende zaken en één of meerdere forfaits wordt de waardeontwikkeling bepaald. Dit forfait zou een reflectie moeten zijn van de gemiddelde waardeontwikkeling, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen woningen en niet-woningen en mogelijk ook naar regio’s. Bij een dergelijk forfaitair stelsel is het dus ook niet nodig om nog een eindwaarde vast te stellen, alleen de beginwaarde is relevant.
   
   Hoewel deze eerste variant eenvoudig en uitvoerbaar is, is het nadelig dat de heffing plaatsvindt op basis van een forfait in plaats van het werkelijk rendement.
   
2. Forfaitaire voorheffing, jaar later verrekenen met werkelijk rendement (kansrijke variant)
   Deze variant gaat in eerste instantie ook uit van een forfaitaire belasting op basis van de (WOZ)-beginwaarde. Vervolgens wordt in de belastingaangifte van het daaropvolgende kalenderjaar de oude belastingaangifte gecorrigeerd met de werkelijke waardeontwikkeling op basis van de (WOZ-)waarden. Er is ruimte om in bijzondere situaties hiervan af te wijken. Denk daarbij aan vererving of schenking of aan- of verkoop.
   
   Onder variant 2 wordt er dus wel aangesloten bij het werkelijk rendement, maar doordat de laatste WOZ-waarde pas vlak voor de aangifteperiode bekend is, kan deze niet vooraf worden ingevuld. Deze variant is volgens de staatssecretaris bovendien complex en kan potentieel moeilijk te begrijpen zijn voor belastingplichtigen.
   
3. Werkelijk rendement belasten in het daarop volgende kalenderjaar bij woningen (kansrijke variant)
   In deze variant volgt de heffing over de waardeontwikkelingen bij woningen in het daaropvolgende jaar op basis van de begin- en eindwaarden. Voor niet-woningen vindt de belastingheffing over de waardeontwikkeling in het jaar zelf plaats. Ook hier is ruimte om in bijzondere situaties af te wijken.
   
   Dit is in principe hetzelfde systeem als variant 2, maar dan zonder de voorheffing. In het jaar van invoering is er dan ook geen heffing, wat weer budgettaire gevolgen heeft voor de overheid.
   
4. Vermogensbelasting over waarde onroerende zaken. Direct rendement in box 3 belasten (minder kansrijke variant)
   Deze variant haalt de waarde van onroerende zaken uit box 3 en voert een vermogensbelasting in met als grondslag de waarde van onroerende zaken. Over het directe rendement van onroerende zaken wordt nog steeds geheven in box 3. In deze variant ontstaat een verschil in behandeling tussen de vermogensaanwas van onroerende zaken (geen inkomen) en andere vermogensbestanddelen. Daarnaast heeft de landsadvocaat aangegeven dat een vermogensbelasting mogelijk in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Een vermogensbelasting sluit bovendien niet aan bij het einddoel van heffen over werkelijk rendement.
   
5. Vermogenswinstbelasting onroerende zaken (minder kansrijke variant)
   Deze variant betreft een heffing over de vermogenswinst van onroerende zaken in plaats van de vermogensaanwas. Bij verkoop vindt de heffing over het werkelijke rendement van de waardeontwikkeling plaats. Het gaat dan om het verschil tussen de (WOZ-)waarde bij het invoeren van het stelsel werkelijk rendement en de verkoopwaarde. Daarnaast is er een mogelijkheid om verhuurde woningen standaard in box 1 te belasten als resultaat overige werkzaamheden. Bij het vervreemden van de woning of als de woning niet langer wordt verhuurd, moet de resultaatgenieter afrekenen over het verschil tussen de WEV en de fiscale boekwaarde (vermogensresultaat).
   
6. Eerste (tweede tot vijfde) onroerende zaak uitzonderen van belastingheffing. Werkelijk rendement voor de tweede (of derde tot zesde) onroerende zaak (minder kansrijke variant)
   Onder deze variant wordt de eerste (tweede tot vijfde) onroerende zaak uitgezonderd van belastingheffing. Pas bij meer onroerende zaken wordt er op basis van werkelijk rendement geheven, zoals uitgewerkt in variant 2, 3 of 5. Deze variant heeft grote budgettaire gevolgen voor de overheid en heeft naar verwachting een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt.

Juridische houdbaarheid 

Zoals hierboven al gezegd, wordt er juridisch advies gezocht inzake de houdbaarheid van de varianten. Bij een forfaitair systeem wordt nog steeds niet het werkelijk rendement belast. De vraag is of dit de fair balance-toets doorstaat. Ook van de andere varianten is niet zeker in hoeverre deze juridisch houdbaar zijn. In ieder geval is duidelijk dat varianten 4, 5 en 6 niet de voorkeur genieten van de staatssecretaris, omdat een vermogensbelasting bijvoorbeeld niet aansluit bij het einddoel van heffen over werkelijk rendement. 

Kosten bij onroerende zaken

Naast het bepalen van de begin- en eindwaarde zijn ook de aftrekbare kosten van belang voor het bepalen van het rendement op onroerende zaken. Er wordt nog onderzoek gedaan naar welke kosten in aanmerking zouden kunnen komen voor aftrek. De uitkomst hiervan wordt verwacht in het najaar van 2022. Bij de hierboven genoemde varianten heeft de staatssecretaris in ieder geval de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Verbeteringskosten en onderhoudskosten die verband houden met de waardeontwikkeling van het object.
• Bij een forfaitair bepaald rendement wordt een kostenforfait gehanteerd.
• Bij een werkelijk rendement is de aanname dat de werkelijke kosten afgetrokken kunnen worden.

Achtergrond brief

De brief zelf bestaat uit meerdere onderdelen, waarbij ook een aantal andere zaken worden belicht. Hierna zetten we de meest relevante zaken op een rij.

Vergelijking tussen de vermogenswinstbelasting en de vermogensaanwasbelasting
De staatssecretaris bespreekt de beloofde vergelijking tussen de twee stelsels. Voor beide stelsels gelden voor- en nadelen. Wel komt duidelijk naar voren dat een verliesverrekening wenselijk is voor beide stelsels. Vooral bij een vermogensaanwasbelasting zou er sprake moeten zijn van een ‘ruimere en meer frequente toepassing’ van verliesverrekening. Dit komt omdat het bij bijvoorbeeld onroerende zaken vele jaren kan duren voordat een waardedaling wordt gecompenseerd door een waardestijging of andersom. 

Inflatie onder het nieuwe werkelijk rendement stelsel en de Overbruggingswet
Het kan zijn dat een bepaald rendement in euros wordt behaald, wat niet overeenkomt met het ‘reële werkelijke’ rendement. Hoewel het mogelijk is om rekening te houden met inflatie, lijkt het onwaarschijnlijk dat dit wordt doorgevoerd door de complexiteit en de budgettaire gevolgen daarvan.

Overige aspecten vermogensaanwasbelasting
In dit kader gaat de staatssecretaris in op een aantal onderwerpen, waaronder het volgende:

• De staatssecretaris vindt het onwenselijk dat belastingplichtigen enkel om fiscale redenen vermogen verplaatsen van box 3 naar box 2. Met de anti-arbitragemaatregelen (zie ons eerdere artikel voor meer informatie) en de belasting over het werkelijk rendement, wordt het aanhouden van “spaar-bv’s” echter minder interessant. Het feit dat er een verschil is in tarief tussen box 2 en box 3, wordt meegewogen bij het maken van de keuze voor het tarief onder het box 3-regime. 
• Op Prinsjesdag heeft het kabinet een vastgoedmaatregel aangekondigd die per 1 januari 2024 in werking zal treden. In bepaalde omstandigheden worden resultaten uit (Nederlands) vastgoed in handen van een buitenlandse beleggers – fiscale beleggingsinstelling (fbi)- niet belast. Deze maatregel zal het komende jaar verder worden uitgewerkt.

Invoeringsdatum
Het kabinet heeft besloten om de invoering van het nieuwe stelsel in ieder geval met een jaar uit te stellen tot 2026. Volgens de huidige planning wordt de conceptwetgeving al in januari 2023 ter consultatie aangeboden. Uiterlijk december 2024 zal de definitieve wet worden gepubliceerd in de Staatscourant. 

Wat betekent dit voor u?

Momenteel is het nog onduidelijk hoe de heffing over onroerende zaken onder het nieuwe box 3-stelsel zal zijn waarbij het werkelijk rendement wordt belast. Wij wijzen er daarbij ook op dat in het Coalitieakkoord en meer specifiek in de Contourennota werd aangegeven dat er voor onroerende zaken een tijdelijk forfaitair systeem zou gaan gelden per 2026, vóórdat een overstap gemaakt zou worden naar het belasten van het werkelijk rendement. Zie hierover ook onze eerdere berichtgeving. 

Uit de drie kansrijke varianten blijkt dat het belasten van de waardeaangroei van onroerende zaken een complexe opgave blijft. Mogelijk zal er toch weer een forfaitaire belasting worden geheven over de vermogensaanwas op basis van de (WOZ-)beginwaarde van uw onroerende zaken. Een andere kansrijke variant is dat er sprake is van forfaitaire voorheffingen, maar dat deze belasting later verrekend wordt het met het werkelijke rendement. Ten slotte is er de optie om het werkelijke rendement pas te belasten in het daaropvolgende kalenderjaar.

Welke variant de regering uiteindelijk naar voren zal schuiven is de vraag. Wel is duidelijk dat de Hoge Raad een duidelijk signaal heeft afgegeven in het Kerstarrest: in de basis moet het werkelijk rendement in de heffing betrokken worden en daarmee zou het niet onlogisch zijn dat in een systeem van vermogensaanwasbelasting, de werkelijke vermogensaanwas in beeld komt.

Indien u nog vragen heeft over dit onderwerp. neem dan gerust contact met ons op.

Bron: https://www.pwc.nl/